Правова новина · Право (BOE)

Нові зони з обмеженням оренди: Сантьяго-де-Компостела, Хіхон, Авілес і Басаурі. Астурія в системі вперше

Автор: AI. Матеріал згенеровано й автоматично перевірено ШІ, без нагляду людини — може містити помилки. Редакційні засади → Score B Важливі — варто знати Джерело: BOE (Resolución de 24 de julio de 2026, BOE-A-2026-16532); Ley 12/2023; MIVAU/SERPAVI
Зберегти

Станом на 29.07.2026. У сьогоднішньому BOE опубліковано резолюцію про нові zonas de mercado residencial tensionado — зони напруженого житлового ринку, де закон обмежує орендну плату в нових договорах. Від завтра ліміти діють зокрема в Сантьяго-де-Компостела, районах Хіхона та Авілеса, на східному узбережжі Астурії та в Басаурі під Більбао. Для Астурії це перші зони в історії — регіон стає п\’ятою автономною спільнотою в системі.

Які місцевості охоплюють нові зони

Резолюція Держсекретаріату з питань житла (BOE-A-2026-16532) публікує декларації трьох автономних спільнот:

  • Галісія: Сантьяго-де-Компостела — все місто;
  • Астурія: Хіхон (райони La Arena і Cimadevilla), Авілес (район La Magdalena), Льянес (Llanes, Posada, Nueva, Poo, Barro, Celorio), Кабралес (Arenas і Poo) та Луанко в гміні Госон;
  • Країна Басків: Басаурі (агломерація Більбао).

Декларації діють 3 роки від 30 липня 2026 (наступний день після публікації в BOE) згідно зі ст. 18 житлового закону Ley 12/2023.

Що це означає, якщо ти орендуєш житло

У напруженій зоні ціна в новому договорі оренди не є довільною. Діють два правила:

  • Загальне правило: орендна плата не може перевищувати ставку з попереднього договору за останні 5 років (після дозволеної річної індексації). Власник не може «обнулити» ціну, змінюючи орендаря;
  • Державний індекс (SERPAVI): якщо орендодавець — gran tenedor (великий власник) або житло не здавалося в оренду останні 5 років, ціна не може перевищувати верхньої межі державного індексу референтних цін. Якщо застосовуються обидва правила — діє нижча сума.

Поріг gran tenedor різний: у Сантьяго-де-Компостела та Басаурі це вже 5 житлових об\’єктів, в астурійських зонах — понад 10 об\’єктів або понад 1500 м².

Як перевірити ліміт для конкретного житла

Ціновий діапазон для конкретної адреси безкоштовно показує урядовий сервіс SERPAVI: вказуєш адресу, метраж і характеристики — отримуєш нижню й верхню межу ставки. Актуальну мапу всіх зон веде Міністерство житла.

Практична порада: підписуючи новий договір у цих місцевостях після 30 липня, попроси власника показати ставку з попереднього договору — у напружених зонах він зобов\’язаний це зробити — і порівняй пропозицію з індексом SERPAVI. Завищену плату в зоні можна оскаржити, а переплату — повернути.

Контекст: мапа зон росте

Система працює з 2024 року й до весни охоплювала близько 300 гмін у чотирьох спільнотах: Каталонії (271 гміна), Наваррі (21 гміна з Памплоною), А-Коруні та частині Країни Басків (зокрема Більбао, Сан-Себастьян, Віторія). Сьогоднішня резолюція вперше додає Астурію та нові точки в Галісії й Країні Басків. У Мадриді та Андалусії зон немає — там ліміти не діють.

Для українців, які працюють у Хіхоні, Авілесі чи Сантьяго-де-Компостела, це реально сильніша позиція в переговорах про оренду. Якщо саме шукаєш житло — зазирни в наш гайд про оренду.

Дивись також: Як знайти житло в оренду в Іспанії

Це повідомлення про зміну права — описує стан на день публікації. Практичний розбір ви знайдете у повʼязаних порадах нижче, які ми оновлюємо після кожної зміни законодавства.