Житловий декрет у BOE: продовження оренди до 2 років і підвищення не більше 2%. Що змінюється з 1 жовтня

Уряд ухвалив 29 вересня, а BOE опублікував 30 вересня Real Decreto-ley 26/2026 про захист соціальної функції житла – пакет, якого після виселення 87-річної Марікармен вимагали протести по всій Іспанії. Декрет діє з четверга 1 жовтня 2026 року. Нижче – головні зміни для орендарів за текстом, опублікованим у BOE.

1. Надзвичайне продовження договору до 2 років

Якщо ви орендуєте житло для постійного проживання (vivienda habitual), а обов’язковий строк вашого договору (5 років або 7, якщо власник – компанія) закінчується до 31 грудня 2028 року – або закінчується його мовчазне продовження, – ви можете попросити про надзвичайне продовження: на рік, максимум на два роки, на чинних умовах.

• Умова: ви сплачуєте оренду вчасно і регулярно платили протягом останніх 8 місяців.
• За заявою орендаря – автоматично це не відбувається. Подайте заяву письмово, щоб мати доказ вручення.
• Власник зобов’язаний погодитися, якщо сторони не домовилися про інші умови чи новий договір, або якщо власник вчасно не повідомив про реальну і задокументовану потребу самому (чи родині) жити в квартирі.
• Продовження не застосовується, якщо сторони підпишуть новий договір з орендною платою, нижчою щонайменше на 5%.

Якщо навесні ви подавали заяву про продовження за березневим декретом 8/2026, вона залишається чинною – повторювати її не потрібно.

2. Підвищення оренди: не більше 2% до кінця 2027 року

• Якщо щорічне оновлення орендної плати припадає на період з 1 жовтня 2026 до 31 грудня 2027 року, підвищення може бути таким, як сторони домовляться заново, а без нової домовленості – не більше 2%.
• Якщо орендна плата вища за ліміт офіційної системи індексів цін оренди, у цей період її взагалі не підвищують.
• На постійній основі: щорічне оновлення не може перевищувати офіційний індекс IRAV.

3. Кінець фіктивним «сезонним» договорам

• Договір тимчасової оренди має вказувати конкретну і реальну причину тимчасового перебування (наприклад, контракт, навчання). Тягар доказування – на власникові.
• Без такої причини договір вважається звичайною орендою для постійного проживання – від дня підписання, з повним захистом на 5 або 7 років.
• Тимчасова оренда, як правило, триває не більше 12 місяців. Якщо довше без обґрунтування або підписано більше двох поспіль таких договорів між тими самими сторонами на ту саму квартиру, перший з них стає договором для постійного проживання.
• Від тимчасового договору можна відмовитися через місяць, попередивши за 10 днів.

4. Оренда кімнати

Оренда кімнати, в якій ви фактично живете, тепер прямо підпадає під визначення оренди для постійного проживання. Сума орендної плати за всі одночасно здані кімнати в одній квартирі не може перевищувати орендну плату за всю квартиру.

5. Призупинення виселень вразливих людей до 2030 року

До 31 грудня 2030 року суд призупинить виселення людини у вразливому стані (підтвердженому, наприклад, соціальними службами), яка не має альтернативного житла, – якщо позивачем є структура, що скуповує житло зі спекулятивною метою. За інших власників суд звернеться до адміністрації щодо житла і до того часу призупинить справу (з переглядом кожні 12 місяців, максимум на 3 роки). Це не стосується випадків, коли власник – приватна особа зі щонайбільше двома квартирами. Призупинення не звільняє від обов’язку платити оренду.

Передісторія: виселення 87-річної Марікармен і протести в Мадриді.