Купівля нерухомості в Іспанії — посібник для українців

Українець — громадянин країни поза Європейським Союзом — може вільно купити квартиру чи будинок в Іспанії, на тих самих умовах, що й іспанець. Жодного дозволу від держави, візи чи статусу резидента для самої покупки не потрібно. Єдиний документ, без якого не рушиш з місця, — це NIE (ідентифікаційний номер іноземця). Важливо одразу зняти поширений міф: купівля нерухомості НЕ дає права на проживання — так звана «золота віза» за інвестицію в житло була скасована в квітні 2025 року. У цьому посібнику — увесь процес крок за кроком, реальні витрати, податкова різниця між резидентом і нерезидентом та підводні камені, що коштують покупцям десятки тисяч євро.

Хто може купити нерухомість в Іспанії

Будь-який іноземець — резидент і нерезидент, громадянин ЄС чи країни поза ЄС — може придбати нерухомість в Іспанії. Для громадян третіх країн, до яких належать українці, жодних додаткових обмежень на саму купівлю немає: не треба жити в Іспанії, не треба мати тут роботу чи посвідку на проживання. Можна купити житло для відпочинку, під оренду або для постійного проживання — рішення лише за тобою.

Єдина безумовна формальна вимога — номер NIE (Número de Identificación de Extranjero). Без нього нотаріус не складе акт, а податкова не прийме сплату податку. Не плутай це з посвідкою на проживання: якщо ти вже живеш в Іспанії за тимчасовим захистом і маєш картку TIE, то твій номер NIE уже присвоєно — окремо його виробляти не треба. Для покупки цього достатньо.

Чи дає купівля житла право на проживання? Golden Visa скасовано

Це найважливіше уточнення саме для громадян третіх країн. До 2025 року в Іспанії діяла «золота віза» (Golden Visa): іноземець поза ЄС, який інвестував щонайменше 500 000 € у нерухомість, отримував посвідку на проживання для себе й родини. Цю програму скасовано 3 квітня 2025 року. Відтоді купівля нерухомості — на будь-яку суму — не дає жодного права на проживання в Іспанії.

NIE — без нього не купиш

Якщо в тебе ще немає NIE (наприклад, купуєш дистанційно, ще не маючи TIE), його оформлюють за формою EX-15 (у двох примірниках), додаючи паспорт із копією сторінки з фото та підтвердження сплати збору Modelo 790 Código 012. В обґрунтуванні обирають опцію «Por intereses económicos, profesionales o sociales» і вписують мету: купівля житла (compra de vivienda). Збір становить приблизно 9,84 € — суму варто звірити на sede.policia.gob.es.

Оформити NIE можна в іспанському консульстві (якщо ти ще за кордоном), у Іспанії — у відділку Policía Nacional чи в Oficina de Extranjería, або через довірену особу за нотаріальною довіреністю (poder notarial). Увесь процес і запис на cita previa ми розібрали окремо в матеріалі про номер NIE для іноземця.

Другий практичний крок — рахунок в іспанському банку. Формально він не обовʼязковий, але без нього важко сплатити податки, переоформити комунальні послуги й розрахуватися з нотаріусом. Як його відкрити — навіть без NIE на старті — показуємо в тексті про банківський рахунок в Іспанії.

Резидент чи нерезидент: у чому податкова різниця

Ця різниця впливає і на податки, і на майбутні (можливі) обмеження для покупців. Податковий резидент — це той, хто проводить в Іспанії понад 183 дні на рік або має тут центр економічних інтересів. Більшість українців, які живуть тут за тимчасовим захистом, є податковими резидентами Іспанії. Нерезидент — той, хто в Іспанії не проживає й лише купує тут нерухомість (наприклад, для відпочинку чи оренди).

• Нерезидент — сплачує податок на доходи нерезидентів (IRNR): з доходу від оренди або умовний податок за «власне користування» порожнім житлом. Банки дають менші іпотеки (див. нижче).
• Резидент — оподатковується як іспанець (IRPF), має доступ до пільгових іпотек і до знижених ставок ITP для певних груп. Але й декларує світовий дохід і майно (наприклад, Modelo 720 за активи за кордоном понад поріг).

Сам процес купівлі та податки при купівлі (ITP чи IVA) однакові для резидента й нерезидента. Різниця зʼявляється в іпотеці, у щорічному оподаткуванні та — потенційно — у запланованому податку для покупців поза ЄС, про який ідеться наприкінці статті.

Процес купівлі крок за кроком

Від пошуку нерухомості до запису в реєстрі зазвичай минає 2–3 місяці. Багато нерезидентів проходять увесь процес дистанційно, за нотаріальною довіреністю.

Податки при купівлі: ITP, IVA та AJD

Це найбільша стаття витрат. Правило просте й підтверджене іспанською податковою: IVA та ITP взаємно виключають одне одного. Купуючи в забудовника (перша передача, obra nueva), ти платиш IVA; купуючи на вторинному ринку — у приватної особи чи фірми-перепродавця — платиш ITP.

• IVA (нова нерухомість) — 10% ціни, а для житла із соціальним захистом (VPO, régimen especial) 4%. До IVA додається ще AJD.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) — податок на документально оформлені дії, нараховується при новій нерухомості та при акті іпотеки; ставка регіональна, орієнтовно 0,5–1,5%.
• ITP (вторинний ринок) — регіональний податок, ставки від 4% до 13% залежно від автономної спільноти (CCAA).

Отже, розмір ITP залежить від регіону, де купуєш. Таблиця нижче показує орієнтовні базові ставки — завжди звіряй їх на сайті відповідної регіональної податкової агенції, бо лише частина даних походить з офіційних джерел.

Регіон (CCAA)	Ставка ITP (вторинний ринок)
Країна Басків	4% (найнижча)
Мадрид	6%
Андалусія	7% (6% до 150 тис.; пільги 3,5–4%)
Астурія	8%
Валенсія	9% (11% понад 1 млн)
Каталонія	10% до 600 тис.; до 13% для дорожчих; пільги 3–5%

Багато регіонів пропонують знижені ставки для покупців до 35–40 років при першому житлі, для багатодітних і неповних родин, людей з інвалідністю чи нерухомості в селах, що знелюднюються. Ці пільги зазвичай доступні податковим резидентам. Якщо ти належиш до котроїсь із груп, спитай у gestor — різниця може сягати кількох відсоткових пунктів.

Нотаріус, реєстр і додаткові витрати

Крім податку є сталі позиції. Тарифи нотаріуса й реєстру регулюються державою (Real Decreto), тож не є довільними, але конкретні вилки нижче походять з комерційних джерел — остаточну суму назве канцелярія перед підписом.

Позиція	Орієнтовна вартість
Нотаріус (escritura)	600–875 € (бл. 0,2–0,5% вартості)
Registro de la Propiedad	бл. 400–700 €
Nota simple	бл. 9,02 € + IVA
Gestoría (за бажанням)	залежно від обсягу

Сумарно загальні витрати на купівлю становлять приблизно 10–13% ціни нерухомості (найчастіше кажуть про ~12%). При новій нерухомості в деяких регіонах — наприклад, у Валенсії — буває навіть 10–14%. Плануючи бюджет, закладай верхню межу, а решту тримай як резерв.

Іпотека для нерезидента

Якщо ти не проживаєш в Іспанії постійно, банки фінансують обережніше. Типове LTV для нерезидента — 60–70% нижчої з двох величин: ціни купівлі або банківської оцінки. Для складніших профілів може впасти до 50%. Резидент отримує зазвичай близько 80% (винятково 90% при житлі для власних потреб, vivienda habitual).

На практиці це означає власний внесок 30–40% ціни плюс витрати на угоду. Банк замовить оцінку (tasación) і попросить документи про доходи. І тут ключова відмінність від громадян ЄС: українські документи (довідки про доходи, виписки, свідоцтва) потребують апостиля та присяжного перекладу (traducción jurada) іспанською. Україна — учасниця Гаазької конвенції, тож апостиль ставлять в Україні; переклад робить traductor jurado, акредитований МЗС Іспанії. Як це організувати — у матеріалі про апостиль і присяжний переклад. Комплектування документів може подовжити розгляд заявки до 8–14 тижнів, тож починай розмову з банком ще до підписання arras.

Кошти з України: AML і підтвердження походження

Це окрема й дуже практична тема саме для українців. За іспанським законом про запобігання відмиванню коштів (Ley 10/2010) нотаріус і банк зобовʼязані перевірити походження грошей, якими ти платиш за нерухомість. Що більша сума й що складніший шлях переказу — то ретельніша перевірка.

• Підтвердь походження коштів — договори продажу майна в Україні, виписки з рахунків (PrivatBank, Monobank тощо), декларації про доходи, документи про спадок чи дарування. Усе — з апостилем і присяжним перекладом.
• Переказ через банк, а не готівку — платежі понад 1000–2500 € готівкою обмежені законом; безготівковий шлях із чіткою «історією» грошей значно простіший для перевірки.
• Воєнний контекст — через валютні обмеження в Україні прямий переказ великих сум за кордон буває ускладнений. Часто кошти йдуть через рахунок, уже відкритий в Іспанії чи ЄС; головне — зберегти документальний ланцюжок від джерела до оплати.

Не залишай це на останній день. Якщо банк чи нотаріус не переконаються в законності походження коштів, угоду можуть заблокувати вже на етапі акта.

Запланований податок 100% для покупців з-поза ЄС

У січні 2025 року уряд Іспанії анонсував ідею додаткового податку до 100% вартості нерухомості для покупців з країн поза ЄС, які не є резидентами Іспанії (робоча назва — «Complementary State Tax on Real Estate Transfers»). Мета — зменшити тиск на ринок житла з боку іноземних інвесторів. Для українців тут два важливі уточнення.

Практичний висновок: якщо ти живеш в Іспанії й купуєш житло для себе — цей проєкт тебе не стосується. Якщо ж ти нерезидент і плануєш купівлю здалеку, стеж за новинами: у разі руху законопроєкту умови для тебе можуть змінитися. Актуальний стан завжди звіряй в офіційних джерелах (BOE, Congreso, AEAT).

Пастки та перевірка нерухомості

Найбільший ризик при купівлі в Іспанії — не сама угода, а те, що ти переймаєш разом із нерухомістю. Перевір ці пункти, перш ніж підписувати будь-який договір.

• Nota simple безпосередньо перед актом — показує актуального власника, іпотеки, арешти й сервітути. Замовляй її незадовго до підпису, а не місяць наперед.
• Борги спільноти власників — зазвичай не фігурують у nota simple, але покупець відповідає нерухомістю за заборгованість попередника за поточний рік і три роки назад. Вимагай certificado de deuda con la comunidad від адміністратора.
• Несплачений IBI — земельний податок «привʼязаний» до нерухомості. Попроси сертифікат сплати IBI з ayuntamiento.
• Приховані дефекти (vicios ocultos) — на позов до продавця маєш лише 6 місяців від передачі нерухомості. Для старших обʼєктів розглянь технічну інспекцію перед купівлею.
• Okupas (незаконне зайняття) — купуй обʼєкт, вільний від мешканців; виселення тих, хто незаконно зайняв житло, буває довгим і дорогим. Це практичний ризик, описаний у галузевих, а не офіційних джерелах.

Окреме питання — plusvalía municipal — муніципальний податок на приріст вартості землі. Формально його платить продавець (30 робочих днів від акта), але договір arras може містити пункт, що перекладає його на покупця. Читай цей договір уважно, перш ніж підписувати.

Найчастіші запитання (FAQ)

Чи може українець купити житло в Іспанії без посвідки на проживання?

Так. Громадянин третьої країни, зокрема українець, може купити нерухомість як резидент, так і нерезидент, без посвідки та без роботи в Іспанії. Достатньо номера NIE, який можна оформити також у консульстві чи через довірену особу. Але сама купівля не дає права на проживання.

Чи дає купівля нерухомості «золоту візу» або посвідку?

Ні. Програму Golden Visa (посвідка за інвестицію в житло від 500 000 €) скасовано 3 квітня 2025 року. Тепер купівля нерухомості на будь-яку суму не дає жодного права на проживання. Українці легалізуються через тимчасовий захист, arraigo, навчання чи воззʼєднання родини.

Скільки становлять загальні витрати на купівлю?

Додасться приблизно 10–13% ціни (найчастіше ~12%). Це податок (ITP на вторинному ринку або IVA плюс AJD при новій нерухомості), нотаріус, запис до реєстру та за потреби gestoría.

Чи потрібно апостилювати й перекладати документи з України?

Так. На відміну від документів країн ЄС, українські документи (довідки про доходи, виписки, свідоцтва) для банку чи угоди потребують апостиля (ставиться в Україні) та присяжного перекладу (traducción jurada) іспанською. Це ключова відмінність для громадян третіх країн.

Що з податком 100% для покупців з-поза ЄС?

Це поки що лише проєкт, анонсований 2025 року, і станом на 2026 рік він не став законом та не має дати запровадження. Податок стосувався б лише нерезидентів поза ЄС; українець — податковий резидент Іспанії — під нього не потрапляв би навіть у разі ухвалення.

Чи перевірятимуть, звідки в мене гроші?

Так. За законом про протидію відмиванню коштів нотаріус і банк перевіряють походження грошей. Підготуй документи (договори продажу майна, виписки з PrivatBank/Monobank, декларації) з апостилем і присяжним перекладом. Плати безготівково, зберігаючи документальний ланцюжок від джерела до оплати.

Джерела

• AEAT — Compro una vivienda, ¿tengo que pagar IVA o ITP?
• AEAT — Retención del adquirente de un inmueble (IRNR, 3%)
• Agència Tributària de Catalunya — ставки ITP-TPO
• Sede Policía Nacional — tasas extranjería (790-012)
• Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones — extranjería
• BOE — скасування Golden Visa (Ley Orgánica 1/2025, чинна з 03.04.2025)

Часті запитання

Чи може українець купити житло в Іспанії без посвідки на проживання?

Так. Громадянин третьої країни може купити нерухомість як резидент, так і нерезидент, без посвідки та роботи. Достатньо номера NIE. Але сама купівля не дає права на проживання.

Чи дає купівля нерухомості «золоту візу» або посвідку?

Ні. Програму Golden Visa скасовано 3 квітня 2025 року. Купівля на будь-яку суму не дає права на проживання. Українці легалізуються через тимчасовий захист, arraigo, навчання чи воззʼєднання родини.

Скільки становлять загальні витрати на купівлю?

Додасться приблизно 10–13% ціни (найчастіше ~12%). Це податок (ITP на вторинному ринку або IVA плюс AJD при новій нерухомості), нотаріус, запис до реєстру та за потреби gestoría.

Чи потрібно апостилювати й перекладати документи з України?

Так. На відміну від документів країн ЄС, українські документи потребують апостиля (ставиться в Україні) та присяжного перекладу (traducción jurada) іспанською. Це ключова відмінність для громадян третіх країн.

Що з податком 100% для покупців з-поза ЄС?

Це поки що лише проєкт, анонсований 2025 року, і станом на 2026 рік він не став законом та не має дати запровадження. Податок стосувався б лише нерезидентів поза ЄС; українець — податковий резидент Іспанії — під нього не потрапляв би навіть у разі ухвалення.

Чи перевірятимуть, звідки в мене гроші?

Так. За законом про протидію відмиванню коштів нотаріус і банк перевіряють походження грошей. Підготуй документи (договори продажу майна, виписки PrivatBank/Monobank, декларації) з апостилем і присяжним перекладом. Плати безготівково, зберігаючи документальний ланцюжок.